Het rendement van stadslandbouw – Expertmeeting 22 november 2012

0

Op 22 november j.l. belegde Eetbaar Rotterdam een Expertmeeting voor professionals uit de sector van woningcorporaties en uit de wereld van commerciële vastgoedontwikkeling en vastgoedbelegging, met als thema “Het rendement van stadslandbouw”. Organisator en ER-bestuurslid Jan van der Schans doet verslag.

 

Circa 40 professionals uit het land waren bijeen op de stadsboerderij Uit Je Eigen Stad, in het Merwehavengebied, om met elkaar van gedachten te wisselen over het rendement dat stadslandbouw zou kunnen hebben ten opzichte van de gebruikelijker invulling van lege plekken in de stad. “Ja” zei Hedy van den Berk, bestuurder van Havensteder, een grote woningcorporatie in het Rotterdamse, “dat is maar net hoe je het bekijkt”. “Eerst zijn er kosten, zowel voor de verschaffer van de grond en de opstallen, als voor de uitbaters en exploitanten zelf. Zie het voorbeeld van Uit Je Eigen Stad. Havensteder verkrijgt grond en opstallen van de gemeente voor een symbolisch bedrag voor een periode van tenminste 10 jaar. Vervolgens heeft de corporatie flink geïnvesteerd in het ‘bewoonbaar maken’ van de loods, is er een kas gebouwd en het oude rangeerterrein eromheen is tuinbouwgrond geworden.  De 3 stadsboeren hebben een huurcontract van 12 jaar met de woningcorporatie, waarmee de investering terugverdiend moet worden. Uit Je Eigen Stad zelf deed de verdere invulling met een banklening en crowdfunding. Nu kan je dineren in het restaurant en je kunt er groenten kopen, die even verderop gegroeid is. Kippen en vissen komen binnenkort. Er gaan bijzondere groenten en paddenstoelen naar gerenommeerde restaurants in Rotterdam.  De belangstelling en de publiciteit is groot. “Het rendement zit voor ons als woningcorporatie vooral in het publiekelijk maken van een toekomstige woon- en werklocatie. Of er wordt hier, zoals dat heet, aan ‘placemaking’ gedaan. De woonbuurt Bospolder-Tussendijken, waar veel huurders van Havensteder wonen, zullen er gebruik van gaan maken. Daarnaast maken wijzelf ook gebruik van de bijzondere en niet dure accommodatie om werkbesprekingen en retraites te hebben.”

Een ander voorbeeld met rendement is HotspotHutspot. Vrijwilligers en kinderen uit de buurt Lombardijen op Zuid onderhouden een moestuin op een potentiële bouwlocatie.  De groenten en kruiden worden door de kinderen verwerkt in maaltijden en die worden in een drie-gangen-menu van 7 euro in het nabijgelegen restaurantje, met de naam HotspotHutspot aangeboden. De kinderen worden a.h.w. in natura betaald. Zij eten gratis. Met 20 gasten per avond draait het ‘eettablissement’ quitte. Voordeel: gezond eten, jongeren doen na school nuttige dingen, kennis nemen van business met een ‘minikrediet’.  De corporatie ondersteunt uit het leefbaarheidsbudget een stukje begeleiding van de kinderen, de aanleg van de tuin en rekenen een schappelijke huur voor de HotspotHutspot. Volgens Hedy volstrekt verantwoord binnen het kader van de toezichthouder (het rijk), in het zogeheten prestatieveld ‘leefbaarheid van de woonbuurt’. Het rendement zit in het feit dat in een goede buurt met een prettige sfeer de mensen willen blijven en dat merk je in lagere mutatiegraad (minder verhuizingen). Tijdelijke leegstand kost  de corporatie  altijd geld: opknappen, mutatieleegstand, e.d.
Kortom: “het faciliteren van stadslandbouw past in de visie van onze corporatieactiviteiten”.

De lezing van Roel Vollebregt, directeur AM vastgoedontwikkeling, begon vrij somber met grafieken met een neerwaartse richting. Dat betreft de huidige vastgoedontwikkeling en de waardedaling van het vastgoed. Grond is belangrijk voor stadslandbouw en zou wellicht kunnen profiteren van een sterke afwaardering. Potentiële bouwgrond voor woningen of ander vastgoed wordt niet benut en eigenaren brengen dat op een aantal plekken weer terug naar de waarde van land- of tuinbouwgrond.
Roel wijst er intussen op dat stedelijke ontwikkeling voortaan een meer organisch karakter zal krijgen. Deze strategie is gericht op de uitvoering van gebiedsontwikkeling. Zijn suggesties:  Maak nodige verbindingen met het bestaande, maak de locatie goed bereikbaar, haak aan op bestaande infrastructuur en de historie van de plek, ga op zoek naar alle mogelijke “verdienmodellen”, bezuinig op extra investeringen, voorinvesteer op recreatieve structuur, zoals groen en bomen, maak knooppunten, kruisingen, concentratie, initieer verblijfsfuncties op knopen, benoem deelplannen als fases en geef aan waar je eventueel al kan starten.  De Zuidplaspolder tussen Rotterdam en Gouda is daar een goed voorbeeld van.  Het gebied wordt ‘ontgonnen’  via lanen, linten en knooppunten. Er komt een ‘buurderij’ als ontmoetingspunt. Er zijn plattelandsondernemingen met meerdere participanten. De oorspronkelijke doelstelling om veel huizen te bouwen is er nu één met ambities m.b.t. economie, ecologie en sociale duurzaamheid. Er is ruimte voor grote en kleine (tijdelijke) initiatieven. Er zijn kansen voor kassen.
Een ander voorbeeld is Oosterwold bij Almere. Een toekomstige stadswijk die stadslandbouw als geïntegreerd thema neemt. Maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) is bij AM dus met groen , ter wille van gezondheid & welzijn (beweging, sociale contacten, kinderen), recreatie (bewegen, ontspannen, educatie, ontmoeten), sociale cohesie en veiligheid, identiteit (herkenbaarheid, oriëntatie, binding), economie (exploitatie, waardevermeerdering) en milieu (luchtkwaliteit, autogebruik, geluid, waterretentie).

Ursula Kirchholtes van adviesbureau Witteveen + Bos attendeerde ons op de maatschappelijke baten van groen in het algemeen en wellicht ook van eetbaar groen. Twee voorbeelden: bomen planten leveren woongenot. Een watergang verbreden levert vermeden waterschade. Beide resulteren in baten. In de volgorde: maatregel, kwaliteitsverandering en baat kan je aan stadslandbouw vele baten toeschrijven, zoals winst uit productie van gewassen, winst verkoop, winst vermeden leegstandskosten, waarde recreatieve beleving. Maar ook : gezondheid, loon, vermeden huisuitzetting doordat er werk en dus inkomen is, vermeden verhuiskosten, etc.  Ursula is nu bezig met een onderzoek omtrent  het effect van stadslandbouw op de voorziening van gezond voedsel voor de voedselbank.  De eyeopener is dat er meestal meer baathouders zijn dan wordt gedacht en dat ze over het algemeen ook aan te spreken zijn op bijdragen in de kosten. Je moet hen vroeg betrekken en vanaf het begin sturen op baten. Dat genereert lonende projecten.

De drie discussiegroepen bogen zich over de mogelijke effecten van stadslandbouw voor de leefbaarheid in de stad, de gezondheid van haar bewoners, de populariteit van de plek (‘placemaking’) en het financiële rendement.  Wat betreft het welzijnsaspect van eetbaar groen in de woonbuurten is duidelijk dat woningcorporaties de besteding van een stukje leefbaarheidsbudget prima kunnen verantwoorden als één van hun kerntaken. Het dichterbij de stedeling  kweken van groenten, fruit en kruiden zou mogelijk wel een positieve invloed kunnen hebben op gezond eten. De omvang is nog te klein om dat nu vast te stellen, maar een signaal is ook dat elke supermarkt meer en meer aparte vakken maakt met biologisch, vers, etc. Het kennismaken door kinderen met hoe en wat je met groenten kan doen draagt een steentje bij aan de bestrijding van ongezond eten en misschien zelfs aan het voorkomen van obesitas onder kinderen. AM kon ‘placemaking’ niet treffender typeren dan door te zeggen dat zij t.z.t. liever bouwen op een stadslandbouwlocatie dan op een voormalige gasfabriek. Tenslotte het financieel rendement. Dit zit bij stadslandbouw vaak verborgen in het maatschappelijk effect ervan, bijvoorbeeld als het plaats vindt in woonbuurten en in de toepassing in de welzijnssfeer. Qua productie van consumptieartikelen moet stadslandbouw het hebben van bijzondere gewassen voor restaurants en kakelvers te leveren. En van consumptie ter plekke in een aangename sfeer zoals de voorbeelden van Uit Je Eigen Stad, maar ook HotspotHutspot hebben aangetoond. Alles is meetbaar heeft Ursula ons aangetoond.

Dagvoorzitter Jan Willem van der Schans concludeerde dat hij zeer tevreden is over de goede en complementaire inleidingen.  En dat dat ook aanleiding was om in de workshops nog dieper op de thema’s in te gaan. Wat hij al vragend aan de discussianten ophaalde was dat stadslandbouw op de kaart staat, niet alleen als een aanvullende productie ter plekke in de complexe voedselketen voor de stedelijke agglomeratie, maar tevens zeer belangrijk voor welzijn, educatie, gezondheid en tijdelijke invulling van lege plekken. Hij bedankt mede namens Eetbaar Rotterdam de inleiders en iedereen voor de inbreng van kennis en voor de getoonde belangstelling. En in het bijzonder ook Havensteder, die de huisvesting, lunch en borrel heeft bekostigd.

Delen

Over de Auteur

Laat een reactie achter